Jak policzyć zwrot z inwestycji

Problem: Dziękuję za poradę dotyczącą analizy opłacalności budowy własnego magazynu lub jego wynajmu. Chciałabym jednak zgłębić ten temat. Bardziej zależy mi na liczeniu zwrotu z inwestycji oraz zastosowaniu źródeł finansowania. Istnieje wiele metod liczenia zwrotu z inwestycji. Jaka byłaby najlepsza w tym przypadku? Proszę o przykład, według jakichś założonych parametrów. Obecne ceny rynkowe wynajmu magazynu 3,5-4,5 euro za 1 m2, powierzchnia 7000 m2, budowa 7000 m2 kosztowałaby jakieś 9-11 mln zł, źródła finansowania (kredyt inwestycyjny uważany jest za najtańsze źródło finansowania na rynku). Rozpatrujemy więc dwa warianty: kredyt inwestycyjny w całym okresie (czyli 10 lat), kredyt inwestycyjny, a potem leasing nieruchomości na 10 lat (leasing po oddaniu do użytku). Jakie przyjąć metody obliczeń i dojścia do decyzji?